住宅ローンの借り換えと保険の見直しで500万円の軽減効果

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昨年2016年の8月に念願だった住宅ローンの借り換えを実行しました。日本住宅ローンのフラット35Sエコから三井住友信託銀行の30年固定金利への借換です。

固定金利から固定金利への借り換えですが、住宅ローンの返済開始から丸4年が経過するタイミングでの借り換え実行です。

借り換えのタイミングで行った保険の見直しと合わせて、総支払額が500万円削減できましたので、その時のことを振り返って書いてみます。

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住宅ローンの借換について

借り換え前の住宅ローンはフラット35

家を購入した時に組んだのは、ハウスメーカーに紹介された日本住宅ローンという会社のフラット35Sエコです。長期優良住宅であったため、通常のフラット35から金利優遇があるフラット35Sエコを契約できました。

  • 1.18%(当初5年 金利-0.7%引き下げ)
  • 1.58%(6~20年 金利-0.3%引き下げ)
  • 1.88%(21~35年 金利引き下げなし)

これが借り換え前の住宅ローン金利です。当時の変動金利は低いところで0.85%程度だったと思います。私がフラット35を選んだ理由は、支払総額が確定しているところでした。

段階的に金利は上昇しても総支払額は確定しているわけで、返済計画を立てやすく60歳時の住宅ローン残高がはっきりわかるのも魅力的でした。

借り換え先は三井住友信託銀行の固定30年

借り換え先の金融機関は三井住友信託銀行にしました。理由は単純に固定30年の金利が一番低かったからです。三井住友信託銀行は最寄り駅で対面手続きができることも選んだ理由の一つでした。

  • 0.93%(固定30年)

ただこの0.93%という金利、もともとは0.75%でした。金利があがった理由は妻の強い希望で八大疾病保障特約をつけたからです。特約をつけたことにより金利が+0.2%となり、合計して0.93%となりました。

  • 定期預金口座開設などの条件クリア -0.02%
  • 八大疾病保障特約 +0.2%

私自身はこの八大疾病保障特約は失敗かと半分後悔していますが、妻が特約をつけたことで安心するのであれば仕方ないかなという気もしています。

住宅ローン借り換えの利息削減効果

  • 利息の軽減額:3,496,898円

住宅ローン借り換えにより利息が350万円ほど削減できました。

また、今回の借り換えのタイミングでボーナス返済をやめました。毎回6万円ほどの返済でしたが、最近はボーナスの変動が激しく大幅に減ることもあるので、ボーナスをあてにしない返済方法にしました。

保険の見直しについて

保険の見直し効果

フラット35の団体信用生命保険は任意です。私はフラット35の団信代わりにソニー生命の生命保険に加入していました。

今回の借り換えで無料で団信に加入できたので解約しました。また住宅ローンに八大疾病保障特約をつけたこともあり、前から検討していた医療保険も見直しました。

  • 保険見直しによる削減効果:2,187,950円

トータルの削減効果

借り換え時にかかった費用

削減金額ばかり書きましたが、一方で借り換えにより保証料や保証取扱手数料、抵当権の設定や抹消の費用などがかかりました。

  • 保証料:549,174円
  • 保証取扱手数料:32,400円
  • 司法書士の費用:180,000円
  • 収入印紙:20,200円
  • 合計:781,774円

この他にも住民票や印鑑証明、振込手数料などで数千円かかっていますので、合わせると785,000円ほどかかったと思います。

トータルの削減効果

  • 利息の軽減額:-3,496,898円
  • 保険見直しによる削減効果:-2,187,950円
  • 諸費用:+785,000円
  • 合計:-4,899,848円

今回の住宅ローンの借り換えと保険の見直しで総支払額を約500万円削減することができました。住宅ローンの借り換えも保険の見直しも非常に面倒な手続きですが、見返りも大きかったです。

住宅ローンを組む時に参考にしたのが、淡河範明さんのウサギのローンカメのローンです。

私はこの本を読んで変動金利ではなく固定金利を選択し、ガンガン繰上返済をせず、60歳時の住宅ローン残高を一括返済できるように繰上返済資金を貯めて運用する方針としました。

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